大型商业项目密集开业；瑞幸咖啡纽约两店同开；日本寿司KURA退出内地市场

Malltowin商业与地产周报

2025.6.30-2025.7.6

1 每周趋势导读

趋势一：

政策利好与金融创新为行业注入新动能

政策层面的持续利好正在为商业地产行业注入新的发展动能。济南领秀城贵和购物中心作为年内首单购物中心公募REITs成功上市，标志着商业地产资产证券化进入新阶段。大连恒隆广场等5家综合商场启动"即买即退"离境退税项目，显示了政策对促进消费升级的积极态度。

上海入选全国第一批零售业创新提升试点城市，11个重点商圈将进行场景化改造，体现了政府对商业创新的大力支持。济南下半年启动1200万元汽车消费补贴、海南离岛免税5年累计购物超1958亿元等数据，都证明了政策红利对消费市场的强劲推动作用。这种政策与金融的双重支持，为商业地产行业提供了更多的资金来源和发展空间。

趋势二：

大型商业项目密集开业，供应端集中释放推动市场格局重构

本周商业地产供应端呈现爆发式增长态势。天津路劲屿东城、南京健康大融城、北京保利广场、武汉市内免税店等多个大型项目集中开业，而南京金陵天地、呼和浩特万象城、重庆奉节万达广场等项目也相继启幕。更值得关注的是，北京下半年预计将有超39万平方米商业面积陆续开业，上半年已新增24万平方米。

这种供应端的集中释放，配合华润万象生活加码福建、金铂商业竞得佛山地块等拿地动作，显示出行业对经济复苏的强烈信心。然而，供应激增也将加剧市场竞争，迫使项目方在定位差异化、招商能力和运营水平上展开更激烈的角逐。

趋势三：

存量资产改造升级成为主旋律，运营能力成为核心竞争力

存量市场的价值重塑正在成为行业新的增长引擎。昆明南悦城容匯天地用18个月实现营业额增长102%、客流激增396%的逆袭案例，为存量改造提供了标杆示范。丹尼斯大卫城B1层超3000平方米的全面升级、北京方庄购物中心经营33年后的焕新开业、厦门翔安闽篮新天地的成功转型，都印证了存量资产通过精准定位调整和运营升级实现价值重塑的巨大潜力。

这一趋势背后反映的是，在增量市场放缓的背景下，运营能力而非开发能力正在成为商业地产企业的核心竞争力，谁能在存量资产上做出差异化和体验升级，谁就能在下一轮竞争中占据先机。

趋势四：

全球化竞争进入"双向流动"新阶段，本土品牌出海与国际品牌入华形成错位竞争

瑞幸、乐乐茶、茉莉奶白等中国品牌在美国市场的快速立足，与KURA寿司、悦诗风吟等日韩品牌在华的失利形成鲜明对比。这种"冰火两重天"的现象揭示了一个重要趋势：全球化竞争已从单向的"西学东渐"转向双向流动，成功的关键不再是品牌原产地，而是对目标市场的深度理解和快速适应能力。

未来的全球品牌必须具备"文化双语"能力，即既要保持品牌核心价值，又要在不同市场中实现本土化表达，这要求企业建立更加灵活的全球化运营体系。

趋势五：

商业地产运营权大洗牌，专业化管理成为新常态

金茂酒店商业接管广州信达金茂广场、暇步士大中华区鞋类业务移交回品牌方、山姆会员店采用"定制化开发+品牌方运营"轻资产模式快速扩张，这些动作揭示了商业地产行业正在经历深刻的运营模式变革。

传统的重资产持有运营模式正在被更加灵活的专业化管理模式替代，品牌方更倾向于直接控制终端运营以确保品牌体验的一致性。山姆在沈阳、东莞、广州的快速布局特别值得关注，其轻资产模式不仅降低了扩张成本，还能够快速复制成功经验，这种模式创新可能成为零售巨头扩张的新范式。

2 商业地产新闻要点

消费政策

济南汽车消费补贴：下半年第一轮汽车消费补贴开启，补贴额度1200万元，最高可申领8500元。

大连离境退税：5家综合商场（恒隆广场、大连商场、大商麦凯乐大连总店、新玛特大连总店和京东MALL）启动"即买即退"离境退税项目，7月1日起正式实施。

宏观数据

国家统计局PMI：6月官方制造业PMI为49.7%，比上月上升0.2个百分点。

海南免税购物：新政实施5年累计购物金额超1958亿元，购物人数2858.9万人次。

上海商圈数据：二季度核心商圈平均出租率94.71%，50个重点商圈零售额同比增长2.1%。

企业动态

华润万象生活收购：完成两项股权收购，1.144亿元收购华润网络100%股权。

金茂酒店商业：接管广州信达金茂广场商业部分，商业体量12万平方米。

益彩商管集团：深圳罗湖益田假日广场开业，招商率100%、开业率95%。

项目开发及开业动态

华润置地呼和浩特万象城：7月4日盛大启幕，首进内蒙古商业项目。

南京金陵天地：7月18日开业，建筑面积13万平方米，汇聚40个全城首进品牌。

淮南爱琴海：主体结构结顶，项目面积15万平米，定位"城市品质生活旗舰"。

长春华润中心：预计10月竣工，楼高290米，总投资66.3亿元。

福州SM广场：基坑支护结构全面完成，总投资17亿元，计划2027年建成。

路劲屿东城：天津项目开业，总建筑面积约5万平方米，填补河东区空白。

南京健康大融城：城东马群TOD综合体开业，总建筑面积22万平方米。

翔安闽篮新天地：厦门TOD商业综合体开业，试营业首日客流超5万人次。

团泊绿地缤纷天地：天津项目试运营，占地约1.6万平方米。

存量更新

北京方庄购物中心：焕新开业，经营33年老牌商业体升级改造。

中建幸福MALL：开业不足两年易主，管理权交接给历城城发集团。

丹尼斯大卫城：B1层全面升级，调整面积逾3000平方米。

莆田金鼎广场：华润万象生活签约，计划2026年变身"万象汇"。

昆明南悦城：18个月逆袭，营业额增长102%，NOI利润率提升至61%。

轻资产

万达智慧商业：与西宁麒麟名都合作，计划引进百余家知名品牌。

首创集团合作：与北京时尚控股签署战略合作协议，涉及中网赛事等领域。

投资融资

华润置地REITs：重庆万象城资产支持专项计划"已反馈"，申报规模51亿元。

济南购物中心REITs：中金中国绿发商业REIT上市，今年首单购物中心公募REITs。

河南次元猫：3.17亿摘郑州中原区商业用地，将建大型奥莱购物广场。

砂之船超级奥莱：广州项目预计2026年9月开业，用地面积8.5万平米。

金铂商业：竞得佛山禅城地块，预计2027年初开业，商业体面积近20万平方米。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

波司登财报：2024/25财年营收259.02亿元，同比增长11.6%，净利润增长14.3%。

GAP收购：宝尊电商收购"英国版lululemon"Sweaty Betty中国区业务。

Mango投资：通过加速器投资The Post Fiber，支持可持续发展战略。

暇步士业务移交：百丽集团运营的大中华区鞋类授权到期，移交品牌方继续经营。

安踏公益：集团和敏基金会发布年度报告，3年累计捐赠超6.5亿元。

零售生活

人人乐退市：7月3日正式退市摘牌，期末净资产为-4.04亿元。

名创优品业绩：MINISO LAND全球壹号店9个月营收破亿，IP产品占比79.6%。

山姆会员店扩张：广州荔湾店年底开业，沈阳二店、东莞二店敲定选址。

盒马扩张：宁波慈溪首店、天津首店正式开业，引入数千款商品。

京东七鲜：与天津嘉里汇签约，下半年加速华北区域覆盖。

德国奥乐齐：入驻常州钟楼吾悦广场，继上海苏州无锡后进驻江苏第三城。

中百集团：FOODMART和硬折扣店开业，加码新业态布局。

永辉超市：丰台科技园店焕新开业，还有3家调改店在路上。

餐饮

瑞幸咖啡出海：纽约两店同开，推出1.99美元喝咖啡活动，仅限7月。

乐乐茶纽约：首店正式营业，延续"中式茶饮+软欧包"模式。

茉莉奶白：洛杉矶首店首月营收419万元，累计售出饮品超7.7万杯。

星巴克活动：喝"爆"计划启动，指定星冰乐免费加惊喜芝士爆珠。

海底捞扩张：济州岛新店开业，韩国即将再开新店。

KURA寿司：退出内地市场，关闭中国大陆所有门店。

都市甜心：广西烘焙品牌首进广州，派发10000张30元代金券。

休闲娱乐及其他

梦龙独立：冰淇淋公司7月1日正式独立运营，计划第四季度上市。

超级元气工厂：获阅文独家投资，获得10%股权，深度合作原创IP。

泡泡玛特乐园：6月预订量增6倍，近10日门票已售罄，超越北京欢乐谷。

高达基地：广州首家旗舰店开业，内地面积最大，恰逢模型诞生45周年。

JDE Peet's战略：雅各布斯咖啡机母公司公布品牌主导战略，目标节约5亿欧元。

新开首店

德国Pfunds Molkerei：北京SKP B1开设中国首店，7月6日试营业。

SALOMON萨洛蒙：小白楼·福郡落户上海安福路，专为中国市场打造。

SOAR跑步品牌：英国品牌进军中国市场，7月4日开设天猫旗舰店。

MARITHE FRANCOIS GIRBAUD：法国品牌中国内地首店登陆上海新天地。

OUDAVKYO：日本极简主义品牌国内首店进驻杭州天目里。

安踏美国：将于比佛利山庄开设品牌在美国首家零售门店，预计9月开业。

迪卡侬三店：上海新天地店、北京大吉巷店、南京百家湖店同日开业。

品牌投资及出海

瑞幸美国：纽约两家PICK UP快取店试营业，实现多层面本土化调整。

乐乐茶出海：纽约首店开业，美国第二家门店，推出多项优惠活动。

茉莉奶白全球化：启动全球化战略一年，已在美加澳英泰五国开设19家门店。

安踏海外布局：全球扩张包括东南亚市场，已在新加坡马来西亚菲律宾开展业务。