华润、龙湖等商企上半年业绩出炉；广州K11 Select、西安环贸中心等项目即将亮相；美团折扣超市全国首店开业

Malltowin商业与地产周报

2025.8.25-2025.8.31

1 每周趋势导读

趋势一：

实体商业数字化与新零售模式加速演进

美团推出硬折扣超市"快乐猴"、盒马NB更名为"超盒算NB"并快速扩张至300家门店、小米汽车旗舰店融合"人车家全生态"、易捷咖啡突破1000家门店构建"现磨+零售"矩阵，这些案例显示实体商业正在经历深度数字化改造。新零售不再是简单的线上线下结合，而是通过数据驱动、场景重构、供应链整合实现商业模式创新。特别是社区零售赛道，正成为各大平台型企业抢夺的新高地，预示着"最后一公里"商业竞争的白热化。

趋势二：

商业综合体开业潮涌现：TOD模式和区域消费升级成主要驱动力

本周迎来密集的商业综合体开业潮：杭州城北花园城（全国首个XOD模式，24万平方米）、上海蓝鲸世界（14.3万平方米，60%临港首进品牌）、广州K11 Select（9月29日开业）、西安环贸中心（16.74万平方米，首个陆空TOD项目）等项目集中亮相。这些项目普遍具备三个特征：依托轨道交通的TOD开发模式、引入大量区域首店品牌、注重体验业态配置。背后折射的是一线及强二线城市商业地产供给侧的结构性升级，以及区域消费需求的差异化发展。TOD模式正成为商业综合体的标配，而首店经济则成为项目差异化竞争的关键武器。

趋势三：

传统百货零售业绩普遍承压：转型升级迫在眉睫

传统零售企业业绩数据揭示行业困境：大商股份营收下降6.89%、净利润下降13.57%；茂业商业净利润暴跌77.3%；华联股份营收下降11.54%、净亏损2280万元；中国中免营收下降9.96%、净利润下降20.81%。即便是相对稳健的天虹股份，营收也微降1.79%。这一轮业绩下滑不仅源于消费环境的挑战，更反映出传统零售模式面临电商冲击、消费习惯变迁、成本上升等结构性问题。企业急需通过数字化转型、业态创新、供应链优化等方式寻找新的增长点。

趋势四：

商业地产资本运作活跃：REITs扩容与存量资产盘活并进

资本市场对商业地产的态度正在发生微妙变化。中金唯品会奥莱REIT提前结束募集并成功募资34.8亿元，华夏凯德商业REIT作为首单外资消费REITs获批，中海地产首个商业资产REIT获受理，万科、华润万象生活等龙头企业商业板块表现稳健。这些信号表明，优质商业资产正重新获得资本市场认可，而REITs作为盘活存量资产的重要工具，为商业地产提供了新的资金来源和退出渠道。同时，何猷君拿下天津津湾广场项目、万达京东成立合资公司等案例，显示存量商业资产的并购重组活动趋于活跃，行业整合正在加速。

趋势五：

新茶饮行业分化加剧：头部品牌利润暴增与中腰部品牌困境并存

新茶饮行业正呈现明显的马太效应。蜜雪冰城上半年净利润高达27.18亿元，同比增长44.1%，全球门店突破53000家；古茗净利润16.25亿元，同比增长121.5%，超越去年全年业绩。与此形成鲜明对比的是，奈雪的茶营收下降14.4%至21.78亿元，直营门店减少132家。这一分化背后反映的是消费分层趋势：下沉市场对性价比的极致追求推动平价品牌快速扩张，而中高端品牌则面临消费降级和成本压力的双重挤压。头部品牌通过规模效应和供应链优势构筑护城河，中腰部品牌则需要重新审视定位和运营策略。

2 商业地产新闻要点

消费政策

商务部服务消费开放政策- 将更多服务消费领域纳入鼓励外商投资产业目录，扩大养老托育等服务共建。

第三批国补政策- 智能灯、学习桌椅等首次纳入补贴范围，最高补贴20%，手机等3C产品享15%补贴。

商务部新政策预告- 将于9月出台扩大服务消费若干政策措施。

安徽首店支持政策- 对中国首店、安徽首店分别给予100万元、50万元一次性奖励。

宏观数据

安徽首店数据- 2025年已入驻637家首店，合肥最高给予60万元奖补。

消费增长数据- 社会消费品零售总额二季度增速达5.4%。

企业动态

大商股份- 半年度归母净利润3.84亿元，同比下降13.57%，营收34.16亿元。

中兴商业- 2025上半年净利润同比增长25.08%达4882.95万元，营收4.02亿元。

茂业商业- 上半年归母净利润3459万元，同比下降77.3%，营收12.6亿元。

华联股份- 半年度营收6.23亿元，同比下降11.54%，净亏损2280.91万元。

银座股份- 上半年净利润1.04亿元，同比下降8.33%，拥有120家门店。

天虹股份- 上半年营收60.09亿元，净利润1.54亿元，销售额187亿元。

新城控股- 上半年商管毛利贡献八成，商业运营总收入69.44亿元，141城205座综合体。

万科商业- 业务上半年营收41亿元，整体客流同比增长7.8%，179个商业项目。

粤海天河城- 上半年收入约8.22亿港元，广深津均获正增长，出租率99.5%。

华润万象生活- 上半年商业航道收入32.67亿元，零售总额1220亿元，125座购物中心。

融创中国- 2025中期亏损收窄至128亿，债务重组获重大进展。

星盛商业- 上半年拥有人应占利润8689.6万元，同比下降2.5%。

瑞安房地产 - 上半年核心溢利2.63亿元，同比增长144%。

合生创展- 上半年营收64.71亿港元，净亏损17.32亿港元。

中海地产- 上半年购物中心收入11.7亿元，首个商业资产REIT已获受理。

武商集团- 上半年净利润1.65亿元，同比增长7.53%，拥有10家购物中心55家超市。

大悦城地产- 上半年营收81.24亿元，购物中心租金收入14.68亿元。

远洋集团- 上半年营收62.03亿元，同比下降53%，物业投资营业额1.44亿元。

龙湖集团- 上半年营收587.5亿元，89座商场整体销售额增长17%，出租率97%。

宝龙商业- 上半年收入13.01亿元，应占利润1.828亿元。

项目开发及开业动态

优荟仓奥莱松岗店- 超4000平方米开业，汇聚100个知名品牌，10万余件时尚货品。

城北花园城- 全国首个XOD模式商业综合体预计11月28日开业，建筑面积24万平方米。

上海蓝鲸世界- 购物中心正式开业，建筑面积14.3万平方米，200多个品牌入驻。

郑州嵩南印象城- 8月28日开业，商业建筑面积约5万平方米，97%出租率95%开业率。

前海冰雪世界- 9月29日正式营业，建筑面积10万平方米，2小时娱雪票208元起。

广州K11 Select- 大湾区首座9月29日试营业，商业建筑面积81000平方米。

西安环贸中心- 9月28日开业，总建筑面积16.74万平方米，投资近18亿元。

南昌旭辉Cmall - 暑期通过四大亲子乐园客流同比提升15%，销售额提升20%。

重庆龙盛xin悦荟- 开业总面积3万平方米，汇聚62个品牌。

无锡K11 Select- 预计2026年竣工，总建筑面积约12万平方米，商业体量8万平方米。

北京海昌海洋公园- 开建预计2027年建成开放，拥有20余个主力产品8大主题分区。

佛山威士忌文化街区- 全国首个10月开业，总占地1.3万平方米，3000㎡水上沙发区。

长沙杉杉奥特莱斯- 9月26日开业，建筑面积15万平方米，投资超20亿元。

青岛即墨吾悦广场 - 9月26日开业，近10万平方米，200余个品牌入驻80余个首进品牌。

存量更新

银泰商业扬州项目- 在扬州举行招商私享会，为江苏省首个银泰品牌项目。

津湾广场6号楼- 何猷君旗下公司拿下，打造沉浸式文娱体验项目。

德基广场新公司- 成立2家商业发展公司，注册资本各1亿元。

南通中南系商场- 三大网红地标商场集体被强拍，起拍价5.8亿元。

投资融资

中金唯品会奥莱REIT- 提前结束募集，公众发售9000万份，募集资金34.8亿元。

华夏凯德商业REIT - 首单外资消费REITs获批，募集基金总份额4亿份。

中金印力消费REIT - 中期收入1.71亿元，净利润832.65万元。

万达京东合资企业 - 成立北京泓睿潘达管理咨询企业，出资额80.53亿元。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

雅诗兰黛业绩- 净利大跌390%，从盈利3.9亿美元变为亏损11.33亿美元。

比音勒芬- 上半年营收增长8.6%至21.03亿，归母净利润同比下降13.56%。

安踏集团业绩- 上半年经营利润增长17%达101.31亿元，完成并购JACK WOLFSKIN。

永旺香港 - 上半年净亏损扩大至2.26亿港元，计划在广东开三间新店。

老铺黄金- 用户与爱马仕用户重合率近80%，年内销售业绩141.8亿元。

DFS关店- 宣布关闭香港尖东店，在港仅保留广东道和铜锣湾两家门店。

零售生活

中国中免 - 上半年营收281.51亿元，同比下降9.96%，净利润下降20.81%。

山姆会员店通州项目- 完成签约，总建筑规模5.56万平方米，预计2027年开业。

美团快乐猴- 首家自营超市开业，计划2025年内开设约10家店。

盒马NB- 平价社区超市盒马NB正式更名为"超盒算NB"，上半年营业额达80亿，门店数近300家翻番。

餐饮

奈雪的茶- 上半年营收21.8亿元，同比下降14.4%，净亏损减少73.1%，1638家门店。

蜜雪冰城- 2025年上半年净利润27.18亿元，全球门店超53000家，平均每天54家新店。

古茗- 上半年净利润16.25亿元，同比增长121.5%，门店数增至11179家。

沪上阿姨- 上半年收入18.2亿元，净利润2.03亿元同比增长20.9%。

香飘飘- 上半年亏损扩大至9739万元，营收同比减少12.21%。

小菜园- 预计明年门店数量达1000家，未来十年突破3000家。

Tims咖啡- 二季度营收3.49亿元，食品收入占比创历史新高35.2%。

海底捞- 上半年收入207.03亿元同比下降3.7%，外卖业务收入增长近60%。海底捞火锅首家社区店玖耀里在北京地铁昌平线沙河站附近开业。

易捷咖啡 - 门店突破1000座，首家旗舰店在上海开业，覆盖23省107城。

休闲娱乐及其他

TOP TOY融资- 获淡马锡投资，投后估值约100亿港元。

Haivivi跃然创新- 获得2亿元A轮融资，专注儿童益智玩具。

麦当劳公益市集- 举办第三届"爱有你我麦向未来"公益市集，七城同期举办。

柠季联名- 联手初音未来，推出"柠次元"概念联名产品。

李宁体验空间 - 在上海打造「中國李寧大世界」沉浸式剧场体验空间。

新开首店

Yougift中国首店- 北欧香氛品牌8月31日亮相南京JLC金陵中环。

深圳市内免税店- 首家在深业上城开业，面积近3000平方米。

广州市内免税店- 第一家在广州友谊国金店开业。

觅嗷快闪店 - IP化宠物用品首家快闪店登陆萧山开元广场。

義利Bread概念店- 全国首家落址宛平城。

小米之家昆明店 - 云南最大的昆明公园1903汽车旗舰店开业，1600平沉浸式空间。

携程沉浸式餐厅 - "TASTE OF CHINA 味"在上海外滩开业。

扬州山姆- 会员店计划今年11月正式开业。

H&M深圳旗舰店- 1234space旗舰店焕新开业，面积1764平方米。

Sporty&Rich快闪- 限时空间登陆上海张园。

品牌投资及出海

安踏MUSINSA合资- 与韩国MUSINSA成立合资公司"MUSINSA中国"，安踏持股40%。

加拿大鹅收购- 安踏、波司登回应参与竞购，估值约14亿美元。

皮爷咖啡收购 - 母公司以57亿欧元被收购，交易预计2026年上半年完成。

可口可乐考虑出售Costa - 正在评估出售Costa咖啡，出售标价20亿英镑。