星巴克与小红书联合推出“兴趣社区空间”；海底捞首家社区店亮相；淮安万象城9月20日正式开业；东莞万象城招商全面开启

Malltowin商业与地产周报

2025.9.8-2025.9.14

1 每周趋势导读

趋势一：

实体零售的"社区化"转型：从流量争夺到精准服务

传统零售巨头正在加速向社区渗透，这不仅是选址策略的调整，更是商业模式的根本性变革。海底捞北京昌平社区首店以200㎡门店配200㎡外摆区，涵盖火锅、早餐、熟食、夜宵，从早6点营业至凌晨3点；沃尔玛深圳第四家社区店精选1000多款热卖商品满足"一日五餐"需求。这种"多品类、长时段、轻量化"的社区模式背后，反映的是零售企业从追求规模效应向精准服务转变的战略思维。社区店不再是传统大店的缩小版，而是根据社区消费习惯重新定义的全新业态，通过高频消费场景的全覆盖来实现盈利模式的重构。

趋势二：

国际品牌加速"去全球化"：本土化策略成为生存必需

面对复杂的全球经济环境，国际品牌正在重新审视其全球化策略，本土化不再是锦上添花而是生存必需。Lululemon因关税冲击和产品失误导致利润下降5.6%，被迫下调全年销售预期；星巴克中国与小红书深度合作升级1800家门店为"兴趣社区空间"，同时传出出售中国业务的消息。这些案例表明，国际品牌正在经历从全球标准化向区域差异化的战略转型。成功的品牌不再依赖全球统一的产品和营销策略，而是通过深度本土化来应对地缘政治风险和消费偏好差异，这种转变将重塑全球零售格局。

趋势三：

新消费品牌的资本"续命"困境：从烧钱扩张到精细化运营

新消费品牌的融资环境正在发生根本性变化，从过去的规模导向转向盈利能力导向。TAGSIU醍宿酿造完成近千万Pre-A轮融资主要用于门店连锁和供应链研发，INS新乐园完成3亿元A轮融资投后估值达26亿元，好吉色获得国扬基金战略投资。然而，与此同时，方便面销售额同比下滑6.22%，民国红公馆大规模闭店深陷欠薪风波。这种分化表明，资本市场对新消费品牌的评判标准正在回归理性，具备核心竞争力和可持续商业模式的品牌仍能获得资本青睐，而缺乏内生增长能力的品牌面临生存危机。新消费的下半场将是精细化运营和盈利能力的比拼。

趋势四：

商业地产的"首店经济"竞争白热化：差异化定位成为突围关键

购物中心正在通过首店引入来构建差异化竞争优势，但这种策略的门槛正在快速提高。淮安万象城引入150家首店，首店占比高达45.5%，创区域新高；杭州首家高达基地旗舰店、西安首家WAKUKU主题MINISO LAND相继开业。然而，首店经济的背后是激烈的品牌争夺战，项目方需要付出更高的成本来吸引品牌首次进驻。这种竞争正在推动购物中心从简单的"首店数量"竞争转向"首店质量"和"业态创新"竞争，能够孵化和培养原创品牌、创造独特消费场景的购物中心将在未来竞争中占据优势。

趋势五：

商业资产证券化提速：REITs成为存量资产盘活的主要通路

商业地产的资产证券化正在进入快车道，REITs成为存量资产盘活的重要工具。中金唯品会奥莱REIT在上交所挂牌上市，华夏凯德商业REIT因公众认购超限提前结束募集并进行比例配售，显示出市场对优质商业资产的强烈需求。然而，深圳皇庭广场30.5亿元起拍却0人报名，重庆中迪广场第十次拍卖再次流拍，累计降价12.48亿元仍无人问津。这种分化反映了投资者对商业资产质量判断的日益理性和专业化。未来，只有运营稳健、现金流优秀、地段优越的商业资产才能通过REITs等方式实现资产证券化，这将推动整个行业向高质量发展转型。

2 商业地产新闻要点

消费政策

餐厅预制菜需要明示，国标草案已过审即将公开征求意见，将首次纳入强制信息披露范畴。

商务部：推动汽车消费从购买管理向使用管理转变，破除束缚汽车消费的建设性措施。

八部门：目标2025年力争实现全年汽车销量3230万辆左右，同比增长约3%，新能源汽车销量1550万辆。

宏观数据

2025年8月份居民消费价格同比下降0.4%，环比持平，食品价格下降4.3%，非食品价格上涨0.5%。

方便面上半年销售额同比下滑6.22%，康师傅市场份额超40%但有下滑，白象今麦郎增长显著。

暑期全国多地荟聚客流增长超10%，福州荟聚增长近20%，北京荟聚客流增长约10%。

全面升温，国庆中秋假期旅游预订量节节攀升，国内出游人数同比增长约130%，出境游搜索热度翻倍。

企业动态

百联股份：上海青浦奥莱项目有望2026年竣工，二期引入约100家新商铺，成都项目预计2027年引入超300家品牌。

天虹浙江首店关闭，营业时间近19年，是天虹在浙江省开设的第一家商场，营业面积达2万平方米。

云南城投拟提前解除四个银泰城整租、委托管理合同，涉及北仑、宁波东、西溪、台州银泰城项目。

安踏集团未来三年将在东南亚新开千店，2025年上半年东南亚业务流水同比增长接近翻倍。

六福集团进军越南，首家店铺在河内核心商业区永琴婆赵中心开业，继马来西亚等市场后的又一布局。

乔治·阿玛尼遗嘱公开，公司将被出售或上市，指定LVMH集团、欧莱雅和EssilorLuxottica为优先收购方。

项目开发及开业动态

东莞万象城招商全面开启，预计2026年正式开业，总建筑面积约18万平方米，地处东莞CBD核心区。

淮海万象城9月20日开业，引入150家首店，首店占比高达45.5%，汇聚超330个优质品牌。

长春万达茂计划于12月25日正式开业，总建筑面积约40万平方米，包含购物中心、室内滑雪场及室外体育公园。

济南绿地国金天地预计2025年12月开业，已签约华为及"首进济南"的黑咖白器等品牌。

绍兴苏宁广场预计明年6.18开业，总体量达26万平方米，规划引入超500家商铺、600余个品牌。

深圳光明COCO City主体结构全面完工，招商率已突破80%，吸引了盒马鲜生、寰映影城等知名品牌入驻。

京东MALL广西首店签约落户南宁埌东商圈，规划面积约3万平方米，将引入全球200个一线品牌。

江苏首家"熊出没"乐园9月28日开园，规划七大主题区域并配备8大室内项目及25项户外设施。

银湖水径湾文体中心将于9月28日开业，总面积约5.3万平方米，设有38个果岭私域与78个公共打位。

北京石景山永定河畔滨水商业"永定河集"亮相，首批引入11个首店品牌及特色主题空间。

扬州银泰百货预计今年年底开业，改造面积约地上58500㎡地下53200㎡，总投资额2500万元。

2025粤港澳大湾区老字号博览会启幕，展出规模达2万平方米，汇聚粤港澳大湾区及全国数百家老字号企业。

香港启德双子汇2期及天玺·天基座商场年内开业，双子汇2期三道SNDO计划于10月18日分阶段开放。

存量更新

南京、合肥、福州Suning Max店集中焕新开业，南京店举办"城市生活躺赢运动会"等活动。

中百集团将于9月26日开业51家硬折扣店，主要分布在湖北核心区域包括武汉13个区和黄石市。

轻资产

一元股份商管会员运营升级，累计全域会员1000万，商业核心会员500万+，整体会销占比达30.4%。

新鸿基香港YOHO MALL年内出租率维持98%，年内超过30间新品牌落户，假日人流超过18万人次。

投资融资

深圳皇庭广场30.5亿元起拍，2.8万人围观、0人报名，评估价约43.6亿元，土地使用年限40年。

中金唯品会奥莱REIT将于9月12日在上交所挂牌上市，基金份额总额10亿份，资产总计34.95亿元。

华夏凯德商业REIT提前结束募集，公众认购规模超上限，于9月9日提前结束募集并进行比例配售。

重庆中迪广场资产包第十次拍卖再次流拍，累计降价12.48亿元，总建筑面积511,973平方米。

INS新乐园完成近3亿人民币A轮融资，由BAI资本领投，投后估值达26亿元，北京项目预计2027年开业。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

Lululemon Q2受关税和产品失误拖累，股价暴跌15.3%至174.50美元，下调全年销售额预期至108.5-110亿美元。

Bimba y Lola正式登陆中国市场，在上海Réel Mall开设第一家店铺，与Thom Browne等奢侈品牌为邻。

波司登高端线VERTEX全球首店在沈阳万象城正式开业，与"机能教父"Errolson Hugh合作推出。

Stone Island于杭州湖滨银泰in77揭幕全新旗舰店，共占地三层面积逾370平方米，汇聚品牌创新工艺成果。

Klättermusen攀山鼠成都首店开业，以"蜀山行旅"为主题，融入川蜀自然景观、非遗技艺和环保科技。

零售生活

H&M中国首个品牌体验中心于上海淮海路揭幕，总面积达6000平方米，推出全国首个H&M HOME概念店。

山姆会员店中山店正式开业，成为粤港澳大湾区第10家、全国第57家门店，建筑面积5.7万平方米。

奥乐齐继续拓展长三角，多家新店曝光，首进南京连下两店，常州首店钟楼吾悦广场店将于9月26日开业。

美团快乐猴二店开业，面积约800平方米较一店更大，重点拓展杭州市场，北京市场门店也在筹备中。

沃尔玛深圳第四家社区店来了，位于宝安万达社区店，精选1000多款热卖商品满足"一日五餐"需求。

Olé精品超市入驻中关村ART PARK大融城，引入约80个国家万余款原产地商品，已在全国39个城市开设超120家门店。

胖东来设"父婴室"，与"母婴室"区分开来，为在保障哺乳妈妈私密需求的同时满足爸爸们的带娃需求。

鸣鸣很忙全国门店数超过20000家，并获弗若斯特沙利文认证。该数据按截至2025年9月3日集团旗下所有已签约门店数量计。

餐饮

海底捞北京昌平社区首店开业，200㎡门店配200㎡外摆区，涵盖火锅、早餐、熟食、夜宵早6点营业至凌晨3点。

蜜雪冰城将有10家旗舰店开业，位于杭州、成都、重庆、哈尔滨等城市，已在13个城市开设旗舰店。

星巴克中国出售或10月底敲定，博裕资本、凯雷集团、EQT与红杉中国列为最终候选方；与小红书合作升级1800余家门店为"兴趣社区空间"，服务宠物、手工、骑行、跑步主题群体。星巴克CEO称中国市场未来有望增至两三万家店，目前在华门店达7828家，正寻找合适合作伙伴。

南京米其林黑珍珠名店民国红公馆出现大规模闭店，深陷欠薪欠费、圈钱跑路的舆论风波中。

美团推出新业务"食光机"试水地铁早餐，网点数量接近50个，覆盖北京约30个核心地铁站。

休闲娱乐及其他

杭州首家高达基地旗舰店在杭州湖滨银泰in77正式运营，是中国内地第十家高达基地。

全国首家WAKUKU主题MINISO LAND亮相西安小寨原力场，门店共有三层汇聚史迪奇、Hello Kitty等全球重磅IP。

Rokid全国首家旗舰专卖店开业，在武汉武商梦时代正式开业，展示最新系列AR产品。

宠歌Melody Paws江苏、浙江首店即将开业，前者选址无锡江南大悦城，后者选址杭州「亲橙Park」。

万达儿童公益音乐会三大亮点抢先看，将于9月20日在北京东坝万达广场启动，九年来已让超40万名儿童踏上梦想舞台。

宏宇GDC国际科教体育竞速中心全国首店9月11日启用，占地超一万平方米，是全球规模最大的RC竞速中心。

新开首店

Songmont山下有松首家复合业态门店登陆北京颐堤港，210余平方米空间引入包袋、咖啡、成衣复合体验。

观夏开香港首店

品牌投资及出海

TAGSIU醍宿酿造完成近千万人民币Pre-A轮融资，投资方为MinIPO、酷鼠酒厂、讲真创投，用于门店连锁扩展。

好吉色完成数亿元融资，获得国扬基金的战略投资，专注于药食同源快消化赛道的健康食品。