长沙首个非标商业完工；广州宝业路&

Malltowin商业与地产周报

2025.10.20-2025.10.26

1 每周趋势导读

趋势一：

"胖东来模式"从现象级IP演变为可输出的商业方法论

胖东来正在从一个地方性零售奇迹转变为全国性商业基础设施。胖东来商贸集团宣布自2025年11月1日起设立"胖东来开放日"，每月10日、20日开放企业级参观，每批次小于等于15人，收费标准一人2万元，申请条件包括"希望做品质企业、幸福企业，有造福员工和社会的愿望"——将企业文化和经营理念系统化输出。

与此同时，永辉超市胖东来模式调改店——杭州临平银泰城店正式焕新开业，这是永辉在杭州布局的第八家"胖永辉"，也是临平区第二家调改店。调改后的门店下架6529个单品，新增4150支商品，新增比例超35%，调整后的商品结构已接近胖东来商品结构的80%，进口商品占比达18%，员工从88人增至155人，平均薪资同步提升。

这两个事件共同揭示：胖东来已经不满足于做一个"榜样"，而是在主动构建一个以"品质+幸福+员工福利"为核心的零售生态系统。

当名创优品创始人叶国富提出今明两年要将80%门店关闭重开、实现从零售向文化创意转变时，当奈雪生活全国首店因租约到期未续约而关闭、原址被泡泡玛特接手时，胖东来的逻辑更加清晰：零售的终极竞争不是效率，是价值观。

能否让员工幸福、让消费者信任、让商品有温度，才是决定生死的分水岭。

趋势二：

商业地产进入"存量盘活+轻资产运营"的深度重组时代

中国商业地产正在经历一场静悄悄却影响深远的产权与运营权分离革命。这一周内，多起标志性事件集中爆发：万达退出广州增城万达广场股权，北京嘉君科技全资接盘；上海奉贤富力万达广场因资金链断裂停工四年后将被司法拍卖，起拍价12.23亿元；更具行业意义的是,欧力士集团、中国东方资产、俊发集团与龙湖集团四方在昆明完成战略签约，龙湖将接手运营俊发旗下包括"春之眼"在内的44个项目，涉及续建保交楼、烂尾盘处置及商业运营。

与此同时，原龙湖集团商业地产部总经理李楠转投中国国贸任常务董事兼总经理，银泰商业COO邓朝军离职，何相国加盟东百集团任副总裁兼商业执行总裁——人才的流动本质上是资本在重新配置优质运营能力。

这些看似孤立的事件背后，是开发商从重资产持有向轻资产运营的战略转型，是金融资本、资产管理公司与专业运营商三方合力盘活存量资产的新模式。行业的游戏规则已经改写：谁拥有产权不再重要，谁能让资产产生现金流才是王道。

趋势三:

线上品牌集体"重返线下",但不是简单的开店而是"造场景"

一场从线上到线下的品牌迁徙正在加速。

香飘飘全国首家线下直营店在杭州大悦城围挡，此前其快闪店曾创下连续22天排队超1.5小时的纪录，验证了线下场景的强大吸引力；韩国潮流品牌ADERERROR中国首店选址上海陕西北路"何东旧居"历史建筑，以黑白灰极简主调营造艺术感与未来感；意大利户外鞋品牌CRISPI中国首店落地上海浦东嘉里城，门店以意大利山野色系为灵感；潮奢珠宝APORRO上海首店在静安国际开业，将"让珠宝回到街头"的理念具象化；vivo人文影像馆武汉启幕，三层空间打造沉浸式影像旅程；名创优品MINISO LAND双首店同时亮相武汉江汉路与楚河汉街，以"双首店+双顶级商圈"之势拉动客流；无印良品在香港推出"MUJI com"概念店，升级为多元化便利店模式，增设独家"COFFEE STAND"；北欧时刻全新2.0形象店进驻广州天河城，200平方米空间以Scandi 2.0设计语言打造沉浸式体验，开业首周营业额50万元。

这些品牌的共同逻辑是：线下不再是销售渠道,而是品牌文化的实体化表达，是无法被电商复制的"情绪价值"载体。当所有商品都能在线上购买，线下存在的唯一理由就是提供"非去不可"的体验场景。这不是开店，是造梦。

趋势四:

区域下沉与存量改造并行,三四线城市迎来"补偿性商业爆发"

当一二线城市商业趋于饱和,资本与品牌正在集体向三四线城市和老旧项目改造倾斜。这一周，太原昌盛万达广场官宣12月12日开业，成为太原第三座万达；无锡杉杉奥特莱斯广场主体封顶，总投资近20亿元、建筑面积13万平方米，定位"华东最大全时奥莱MALL"，规划260余家品牌店铺和3000个停车位；长春摩都活力城Mall完成封顶,定位家庭亲子客群一站式休闲目的地；深圳大中华茂业天地、SM厦门海沧城市广场(投资超10亿元、引入90余家海沧首店)相继开业。

更具代表性的是存量改造赛道：北京通州区莲花荟从传统超市变身社区商业综合体，前身为2004年开业的卜蜂莲花；广州海珠宝业路"宝悦坊"升级回归，将昔日"宵夜一条街"改造为文商综合体，预计12月开业，32家品牌已签约，涵盖粤菜老字号、国际连锁餐饮、非遗特色小吃。济南弘阳广场召开"城心所向"品牌私享会，进行四年经营复盘，与家家悦、孩子王、华为、小米等品牌共话商业新未来。

这些信号共同指向：三四线城市不是"低配版"一二线，而是拥有独特消费基础与增量空间的价值洼地；存量改造不是"修修补补"，而是用新业态、新场景重新定义社区商业的可能性。区域下沉与存量焕新，本质上是中国商业地产从增量开发走向精细化运营的必然路径。

趋势五：

供应链垂直整合与渠道深度融合成为破局关键,资本青睐"全链路控制"模式

在流量红利消失、竞争白热化的当下，品牌正在向产业链上下游延伸寻找新的护城河。

柠檬共和国在"中国柠檬之乡"四川安岳正式投产自有柠檬榨汁工厂，占地5500平方米,配套合作柠檬园万亩，预期年加工柠檬产能超1万吨——这是从"采购原料"到"掌控供应链"的战略跃迁。橘朵母公司橘宜集团完成对意大利科技护发品牌Foltène丰添的收购,进一步完善"多品牌、多品类、国际化"战略版图，实现从彩妆、科学护肤到洗护发的全方位布局。

资本层面同样在加速押注全链路模式：埃尔比餐饮完成5000万元A轮融资，核心业务集中于咖啡、茶饮、甜品及简餐领域的运营管理服务，目标是帮助客户建立独立运营能力；十二肴完成1000万元天使轮融资，以壮、瑶等12个民族非遗技艺为根基，融合《本草纲目》药食同源理论，资金将用于非遗食品研发升级、智能化生产基地扩建及全国市场渠道铺设。

渠道端的深度融合同样在加速：奥乐齐与金鹰国际集团签署战略合作，这是奥乐齐进入中国市场以来首次与大型商业集团签约，未来将入驻金鹰旗下多个城市、多个商业体，首批合作项目包括南京仙林店等4家门店2026年1月开业。万辰集团(旗下拥有好想来、老婆大人)前三季度净利同比增长917.04%，量贩零食业务累计营收361.58亿元、净利润15.95亿元,印证了"供应链效率+密集渠道"模式的爆发力。

与此形成对比的是，爷爷不泡茶在淄博、苏州等多地闭店，极星汽车关闭上海最后一家直营店转向线上销售。

市场正在清晰地表达：没有供应链掌控力、没有渠道深度融合能力的品牌，将在这场淘汰赛中率先出局。未来属于那些既能向上整合供应链降低成本、又能向下深耕渠道提升效率的"全链路玩家"。

2 商业地产新闻要点

消费政策

二十届四中全会：大力提振消费，扩大有效投资，破除全国统一大市场建设障碍。

广东：加大低空经济企业上市培育，支持优质企业境内外上市，鼓励保险机构开发低空应用险种。

广州：打造"羊城消费新八景"品牌，培育宠物友好、二次元、龙舟文化等新型消费业态，促进首发经济发展。

湖南发放1亿元消费券，覆盖餐饮、加油、家政、美容美发四大领域，10-12月线上报名公证摇号。

京东京喜自营与江苏如东县政府独家合作"2025体育用品购物节"，发放专项消费券，推广产业带健身器材。

2025福田"绿色时尚生活季"10月24日启幕，1场倡议会+8大主题市集+12个商圈联动，打造循环经济示范标杆。

宏观数据

2025年前三季度GDP 101.50万亿元，同比增长5.2%；三季度增长4.8%，环比增长1.1%。

2025年9月社会消费品零售总额4.20万亿元，同比增长3.0%；前三季度36.59万亿元，增长4.5%。

商业地产企业动态

原龙湖集团高级副总裁、商业地产部总经理李楠加盟中国国贸，任常务董事兼总经理。

银泰商业COO邓朝军完成最后工作日正式离职，结束十余年任期。

何相国加入东百集团任副总裁兼商业执行总裁，曾任职青岛阳光百货、银泰、中免等。

华安百联消费REIT运营管理机构总经理变动，冯波离任，孙秋璟接任，拥有超30年经验。

济南弘阳广场召开"城心所向"品牌私享会，槐荫区商务局长出席，家家悦、孩子王等品牌参与，进行四年经营复盘。

东百集团Q3营收4.3亿元，同比增长7.52%；净利润1649.12万元，同比增长5.89%。

项目开发及开业动态

长隆万博国际时尚街区启幕，10月18日举办街头落日音乐会，德舜大厦、万达等五大点位轮番承接演出。

深圳大中华茂业天地将于今年正式亮相，建筑面积3.8万㎡，距罗湖口岸5分钟步程。

北京保利时光里10月21日开业，定位"滨水公园式商业空间"，预计年销售额数亿元，70余家品牌进驻。

长沙碧湘楚巷主体完工，建筑面积4.75万㎡，经营面积3.17万㎡，规划400个车位，计划2026年Q2开业。

无锡杉杉奥特莱斯广场主体封顶，总投资近20亿元，建筑面积13万㎡，260余家品牌，3000个车位，2026年下半年开业。

广州海珠宝悦坊招商成果发布会，32家品牌签约，包括粤菜老字号、国际连锁等，预计12月开业。

长春摩都活力城Mall封顶并挂牌，定位家庭亲子客群一站式休闲目的地，引入室内城市花园概念。

SM厦门海沧城市广场10月24日开业，总投资超10亿元，建筑面积14万㎡，引入200余家品牌，90余家海沧首店。

上海苏河湾万象天地10月24日启动"湾聚叁友"庆典，4.2万㎡城市绿地公园，以海派文化+宠物友好+夜经济为特色。

太原昌盛万达广场将于12月12日正式开业，太原第三座万达，山西地区轻资产模式，引入上影国际影城等多家首店。

龙湖济南西城天街规划400余家品牌，40%以上首店，计划10月31日开业，济南首个POD商业。

南京悠湖湾购物公园10月22日招商推介会，总建筑面积12万+㎡，商业面积7万+㎡，3500+车位，首批品牌签约，2026年开业。

辽阳中心10月18日正式开工，总建筑面积20万㎡，定位一站式生活体验中心，已与特超市、凯蓝集团等完成签约。

湖北交投恩施欢乐栖谷项目10月16日开工，总投资15.37亿元，依托富硒生态与土家文化，打造大型文旅综合体。

佳兆业广州南沙佳纷天地规划获核实受理，商业体量7.8万㎡，定位"湾区儿童消费新领地"，开业时间未披露。

存量更新

北京通州莲花荟正在升级改造，前身为2004年开业的卜蜂莲花，从传统超市变身社区商业综合体，签约率完成90%。

广州海珠宝业路"宵夜一条街"升级为文商综合体宝悦坊，2023年4月开始改造，32家品牌签约，预计12月开业。

天津生态城未来广场10月25日焕新开业，总体量10万㎡，体验类业态占比大幅提升，30+首进区域品牌。

轻资产

旭辉商业中标上海金鼎TOD商业综合体20万方项目，以POD理念打造，含3500座演艺中心、40米深潜中心。

欧力士、中国东方资产、俊发集团、龙湖集团四方昆明签约，龙湖接手运营打造"春之眼"等44个俊发商业项目。

无锡凯德来福士·界项目以轻资产模式合作，凯德投资运营，为Z世代定制商业品牌。

太原第三座万达广场昌盛万达广场采用万达集团轻资产模式运营，官宣将于今年 12 月 12 日正式开业。

投资融资

海昌海洋公园获祥源控股集团注资22.95亿港元完成特别授权认购，正式成为控股股东，全国运营7家大中型文旅项目。

万达退出广州增城万达广场股权，北京嘉君科技新进全资持股，法定代表人及高管团队调整.

上海奉贤富力万达广场将于10月27日法拍，起拍价12.23亿元，2021年底因资金链断裂停工至今。

华夏中海商业REIT基金合同10月20日生效，募集15.84亿元，有效认购总户数15243户，认购份额3亿份。

中金唯品会奥莱REIT基础设施项目公司10月22日完成吸收合并，合并后注册资本11.59亿元。

印力集团与西山居10月22日启动全国50个项目大屏联动，围绕《剑网3》新流派展开合作。

无锡凯德来福士·界项目10月17日招标，总建筑面积17.4万㎡，投资预算21.3亿元，地上9.4万㎡含商业、街区、酒店。

吴江花港湾城市投资10月24日竞得苏州吴江运河湾邻里中心商业地块，占地5026.49㎡，规划建面9047.68㎡。

中国华冶科工10月24日以1.48亿元竞得北京亦庄新城商业地块1.02万㎡，地上建面不超2.04万㎡。

3 商业品牌新闻要点

时尚/奢侈品

爱马仕Q3全球主要市场均实现增长，美洲增长13%、日本增长15%、中东增长15%。

Prada集团Q3欧洲地区零售额上涨4%至11.3亿欧元，美洲增长11%至6.37亿欧元，日本增长2%，中东增长18%。

开云集团Q3总收入34.2亿欧元同比下降10%，亚太地区有机销售额下降10%，古驰下降14%、圣罗兰下降4%、葆蝶家增长3%。

老铺黄金10月26日进行年内第三次调价，此前2月和8月已调价，符合"年调价2-3次"策略。

始祖鸟大中华区总经理佘移峰10月17日离职，亚玛芬大中华区总裁马磊暂代，或与西藏烟花秀事件相关。

波司登任命前迪奥男装艺术总监Kim Jones为新创AREAL高级都市线创意总监，Kim Jones曾效力LVMH、Fendi等。

北欧时刻全新2.0形象店进驻广州天河城B1层，面积200㎡，SKU超300个，开业首周营业额50万元，全国布局近100家门店，2026年计划开设38家新店。

韩国潮流品牌ADERERROR上海旗舰店10月22日于陕西北路"何东旧居"开业，品牌国内首家门店。

意大利户外鞋品牌CRISPI中国首店10月22日在上海浦东嘉里城1楼开业，产品涵盖高山滑雪、登山、军品战术靴等。

潮奢珠宝APORRO上海首家线下旗舰店10月18日在静安国际开业，品牌2017年诞生于纽约街头。

零售生活

胖东来设立"胖东来开放日"，自2025年11月1日起每月10日、20日开放企业级参观，每批次≤15人，收费2万元/人。

永辉超市胖东来模式调改店杭州临平银泰城店10月24日焕新开业，是杭州第八家"胖永辉"、临平区第二家调改店，下架6529个单品，新增4150支商品(新增比例35%)，商品结构接近胖东来80%，进口商品占比18%，员工从88人增至155人。

名创优品MINISO LAND双首店10月18日在武汉江汉路步行街与楚河汉街同步开业，叶国富提出今明两年将80%门店关闭重开转向文化创意。

宜家东莞首店敲定南城区海德汇一城三区，以"都市迷你店"模式切入，面积预计

无印良品概念店"MUJI com"10月24日登陆香港，港铁香港站及青衣站升级为多元化便利店，青衣站独家增设"COFFEE STAND"。

奥乐齐与金鹰国际集团10月21日签署战略合作，奥乐齐昆山金鹰店已于2025年5月运营，南京仙林金鹰店等4家店预计2026年1月开业。

奈雪生活全国首店(深圳海岸城)关闭，2022年8月开业，因租约到期未续约，原址由POP MART接手装修。

旺旺Special体验馆即将在长沙望城经开区落成，占地1万㎡，是旺旺首个儿童文化教育主题体验园，设有策展馆、实体馆、线上馆等。

宗馥莉控股的宏胜系10月23日通知，2026年将继续使用"娃哈哈"品牌，经销商已接到打款缴纳保证金通知。

万辰集团(旗下拥有好想来、老婆大人)前三季度营收365.62亿元同比增长77.37%、净利润8.55亿元增长917.04%，量贩零食业务累计营收361.58亿元。

泡泡玛特Q3整体收益同比增长245%-250%，中国市场线下渠道增长130%-135%、线上增长300%-305%，海外市场增长365%-370%，美洲增长1265%-1270%。

餐饮

香飘飘全国首家线下直营店在杭州大悦城负一层围挡，品类锁定茶饮果汁，此前快闪店曾创下连续22天排队超1.5小时纪录。

柠檬共和国在四川安岳投产自有柠檬榨汁工厂，占地5500㎡，配套柠檬园万亩，预期年加工柠檬产能超1万吨。

海底捞全国首家宴会店在深圳罗湖水贝ibc mall开业，面积600㎡，27张餐位+8个独立包间，推出寿司品牌"如鮨寿司"，提供200余款餐食。

星巴克中国与东方航空打造云南咖啡主题航班，MU5814航班已完成首航。

蓝瓶咖啡杭州首店将于11月在杭州万象城开业。

霸王茶姬上海东方明珠塔门店10月24日正式开业，计划未来一年在核心景区再开30家同类型形象店。

爷爷不泡茶淄博王府井广场、经开吾悦、苏州中心店、寿光万达店等多地门店闭店，品牌回应称山东已签约110家门店，个别闭店属正常优化。

休闲娱乐及其他

北京环球度假区第三次走进乌镇戏剧节(10月16-26日)，以"在乌镇，演出你的每一面"为主题，三年合作从"新鲜邂逅"走向"深度共创"。

vivo人文影像馆10月18日在武汉楚河汉街开业，华中地区首家，三层空间打造沉浸式影像旅程。

极星汽车10月13日关闭上海前滩L+Plaza门店，这是其在中国的最后一家直营店，转向线上销售模式。

新开首店

ADERERROR上海旗舰店10月22日开业，品牌国内首家门店，选址陕西北路"何东旧居"。

CRISPI中国首店10月22日在上海浦东嘉里城开业，品牌来自意大利。

香飘飘全国首家线下直营店在杭州大悦城围挡，开业时间待定。

APORRO上海首家线下旗舰店10月18日在静安国际开业，品牌来自纽约。

vivo人文影像馆武汉首店(华中地区首家)10月18日在楚河汉街开业。

名创优品MINISO LAND武汉"双首店"10月18日在江汉路与楚河汉街同步开业。

蓝瓶咖啡杭州首店将于11月在万象城开业。

宜家东莞首店敲定南城区海德汇一城三区，筹备中。

MUJI com香港首批门店10月24日开业，港铁香港站及青衣站。

品牌投资及出海

埃尔比餐饮完成5000万元人民币A轮融资，用于业务体系升级、技术平台研发及市场拓展。

十二肴完成1000万元天使轮融资，用于非遗食品研发升级、智能化生产基地扩建及全国市场渠道铺设。

橘宜集团(橘朵母公司)10月21日宣布完成对意大利科技护发品牌Foltène丰添的收购，实现从彩妆、科学护肤到洗护发全方位布局。

LVMH计划出售Fenty Beauty 50%股权，已聘请投行Evercore协助，去年净销售额约4.5亿美元，估值可能10-20亿美元，全球17个国家及地区共1660个零售点。

星巴克已将博裕资本、凯雷集团、EQT与红杉中国列为中国业务出售最终候选方，预计中国业务价值超100亿美元(约712亿人民币)。